1.Giriş 

2. Kentsel Dönüşüm Bölgesinde Tapu Harcı İadesi / Kentsel Dönüşümü Teşvik Amacı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un amacı; birinci maddesinde, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olarak yer almıştır ve bu kanunun işlerliğini teşvik etmek için bazı harç ve vergi istisnaları getirilmiştir. 

3. Tapu Harcı Alınması Kuralı 

Kural olarak, 492 Sayılı Harçlar Kanununun 57. maddesinde “Tapu ve Kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanlar, tapu ve kadastro harçlarına tabidir.” hükmü yer almış, 4 sayılı tarifenin 20/a fıkrasında ise, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden nispi harç ödeneceği hükme bağlanmıştır.

4. Tapu Harcı Alınması Kuralının İstisnası 

Bu kuralın istisnası ise Harçtan Müstesna Tutulan İşlemler başlıklı 59. maddesinde “özel kanunlarda yer alan muafiyet ve istisnalara ilişkin hükümler saklıdır” denmiştir. 

16.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren Özel Kanun hükmündeki, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un amacı; birinci maddesinde, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olarak yer almıştır.

16.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren Özel Kanun hükmündeki 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrasında ise, istisnalar sıralanmıştır. Buna göre, 

(9) Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu; 

a) Bu Kanun kapsamındaki “taşınmazların dönüşüme” tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,

c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16.maddesinin 9. fıkrasında ise “(Ek:RG-2/7/2013-28695) (Değişik:RG-21/6/2019-30808)  Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde uygulanır.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16.maddesinin 12. fıkrasında ise “(Ek:RG-21/6/2019-30808) Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler şunlardır:

a) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.

b) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.

c) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, mükerrer 79 uncu, 80 inci ve ek 1 inci maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar.

ç) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.

d) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.

e) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.

f) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.

Buna göre, taşınmazların ivaz karşılığında devir ve iktisabının harca tabi olduğu, ancak 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca dönüşüm uygulamaları sonrasında inşa edilen bağımsız bölümlerin ilk satışı, devri ve tescili işlemlerinin vergi ve harçtan muaf olduğu açıktır. 

5. Üçüncü Kişi 

6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilen dönüşüm faaliyeti neticesinde inşa edilen taşınmazların ilk satışının her türlü harçtan muaf olduğu gerek mezkur kanun hükümlerinin yorumlanmasından gerekse de 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinden açıkça anlaşıldığından, mülk sahibi tarafından kentsel dönüşüm faaliyeti kapsamında bir müteahhit şirkete kendi adına yaptırılan taşınmazların 3.kişiye ilk satışı neticesinde tüketiciden tapu alım-satım harcı istenmesi yasal değildir, yersiz bir taleptir ve iadesi gerekir. 

6. Satış Vaadi Sözleşmeleri

Bağımsız bölümlerin inşa edildiği arsa, 775 sayılı Kanun uyarınca gecekondu önleme bölgesi ilan edilmişse ve bölgenin gecekondu dönüşüm ve kentsel yenileme alanı uygulama imar planı kapsamında ise uygulanan dönüşüm projelerinin 775 ve 6306 sayılı Kanunların amacını gerçekleştirmeye yönelik olduğu değerlendirilir ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de bu kapsamda değerlendirilir. İnşa edilen bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışıyla ilgili alıcılarla imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin ödenen damga vergisi ve noter harcı da vergi, harç ve ücret muafiyeti kapsamında olup, yersiz ve fazla alındığında iadesi gerekir. 

7. Gecekondu Önleme Bölgesinde Tapu Harcı İadesi

Gecekondu Önleme Bölgesi 

775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 33.maddesinde, “Bu Kanun hükümlerine dayanılarak yapılan ivazlı veya ivazsız devir, temlik, kamulaştırma, alım, satım, kira, geri alma, geri verme, ifraz, tevhit, tescil, cins değişikliği, rehin tesis ve terkini, ıslah, değişiklik, onarım inşa ve ikmal gibi her türlü işlemler, sözleşmeler, beyannameler ve benzerleri, tasarruf bonosundan ve her türlü vergi, resim ve harçtan muaf olacağı hüküm altına alınmıştır.

Bu yasa hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabının harca tabi olduğu, 775 Sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca yapılacak devir ve tescillerin ise tapu harcından müstesna olduğu, buna göre bu kanun uyarınca yapılan gecekondu önleme ve kentsel yenileme uygulamaları da belirtilen istisnadan yararlanır. 

Yapılan gecekondu önleme ve afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi uygulamaları kapsamında üretilmiş ve tapu harcına konu taşınmazların ilk satışları ve devri ve tescili işlemlerinin tapu harcı vergi ve harçtan muaf olduğu açıktır. 

Gecekondu önleme bölgesi ilan edilen ve gecekondu dönüşüm ve kentsel yenileme alanı uygulama imar planı kapsamında bulunan alanda inşa edilen bağımsız bölümlerin, müteahhit firma tarafından satışıyla ilgili tüketici alıcının ödediği tapu harçlarının iadesi gerekir. 

Buna göre, taşınmazların ivaz karşılığında devir ve iktisabı harca tabidir. Ancak 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 775 Sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca dönüşüm uygulamaları sonrasında inşa edilen bağımsız bölümlerin ilk satışı, devri ve tescili işlemleri harç ve vergiden muaftır. 

8. Vergi Hatası, Mevzuda Hata 

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 116. maddesinde; vergiye ilişkin hesaplarda veya vergilendirmede yapılan hatalar yüzünden haksız yere fazla veya eksik vergi istenmesi veya alınmasının vergi hatası olduğu belirtilmiş, vergilendirme hatalarını düzenleyen 118/3. maddesinde ise; açık olarak vergi mevzuuna girmeyen veya vergiden müstesna bulunan gelir, servet, madde, kıymet, evrak ve işlemler üzerinden vergi istenmesi veya alınmasının mevzuda hata olduğu açıklanmıştır.

Danıştay 9. Dairesi  E. 2015/3648 K. 2019/2311 T. 22.5.2019 kararında “Vergiden istisna olan işlemlerden vergi alınmasının mevzuda hata olduğu ifade edildiğinden istisna kapsamında değerlendirilmesi halinde vergi hatasının bulunduğunun da kabulü gerekmektedir. Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın gecekondu önleme bölgesinde kaldığı ve 775 Sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında bulunduğunun belirtildiği görüldüğünden, sözleşmeye göre yapılan tescil işlemi sırasında ödenen tapu harcının yukarıda belirtilen istisna hükümlerinden yararlanması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Davacının, tescil işleminin tapu harcından istisna olduğu iddiasının, vergilendirme hatası kapsamında bulunması nedeniyle tapu harcının iadesi istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin dava konusu işlemde ve Vergi Mahkemesince davanın reddine karar verilmesinde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.” denmiştir. 

Vergiden bağışık olan işlemlerden vergi alınmasının mevzuda hata olduğu ifade edildiğinden kentsel dönüşümde tapu harcı ve iadesi için vergi hatası usulüne göre iptal ve iade işlemi yapılır. 

9. Üçüncü Kişi 

Gecekondu önleme ve dönüşüm bölgesi ilan edilen parselde 775 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilen dönüşüm faaliyeti neticesinde inşa edilen taşınmazların ilk satışının her türlü harçtan muaf olduğu gerek mezkur kanun hükümlerinin yorumlanmasından gerekse de 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinden açıkça anlaşıldığından, mülk sahibi tarafından kentsel dönüşüm faaliyeti kapsamında bir başka şirkete kendi adına yaptırılan taşınmazların 3.kişiye ilk satışı neticesinde tüketiciden satım harcı istenmesi hukuka aykırı ve yersiz bir taleptir ve iadesi gerekir. Buna ilişkin karar şöyledir

10.Zamanaşımı Süresi Nedir? Ne Kadardır? 

Vergi hatası iddiasıyla verilecek olan düzeltme talebini içeren dilekçe, vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından başlayarak 5 yıl içinde verilebilir. Bu noktada bir örnek vermek gerekirse, Kentsel dönüşümden 2017 yılında ev satın alan tüketicilerden tahsil edilen tapu harcı için zamanaşımı 01.01.2017 yılında başlar. 31.12.2022 tarihinde de sona erer. O halde 2017 yılında meydana gelen bir haksız ve yersiz alınan bir tapu harcı için 31.12.2022 tarihine kadar vergi hatası müracaatı yapılabilir.

Bunun için 5 yıl içinde dava sürecini başlatmak mümkündür.

11. Gerekli Belgeler 

a)    Vergi Tahsil Alındısı

b)    Tapu Fotokopisi

c)    Riskli Yapı Belgesi

d)    Riskli Yapı Muafiyet Belgesi

e)    Sözleşme Örneği 

12. Sonuç

Netice itibariyle, Gecekondu dönüşüm ve kentsel yenileme uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 775 Sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemlerine harç muafiyeti uygulanacağı kuralı getirilmiştir. 

Gecekondu önleme bölgesi ilan edilen ve gecekondu dönüşüm ve kentsel yenileme alanı uygulama imar planı kapsamında bulunan alanda inşa edilen bağımsız bölümlerin, müteahhit şirket tarafından satışıyla ilgili alıcının ödediği tapu harçları harç istisnası kapsamında yer almakta olup ödeyenler dava yoluyla iadesini alabilecek durumdadırlar. 

Av. Ahmet Can 

Mail         : ahmetcan@ahmetcan.av.tr

Whatsapp: 0 532 409 18 85